买受人名下无其他用于居住的房屋怎么理解

2020-03-22 11:41 admin
律师咨询,法律咨询,问律师,找律师,律师在线咨询买受人名下无其他用于居住的房屋怎么理解?《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”,应当理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2019)最高法民申4891号
再审申请人(一审原告、二审上诉人):赖楚衡,男,1964年11月9日出生,汉族,住广西壮族自治区北海市海城区。
委托诉讼代理人:谢自强,广西万合律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):赵晓东,男,1969年3月20日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。
一审第三人:北海宇丰经济实业发展公司,住所地广西壮族自治区北海市金海岸大道9号枫林蓝湾A幢第一层会所。
法定代表人:马德龙,该公司经理。
 
再审申请人赖楚衡因与被申请人赵晓东、一审第三人北海宇丰经济实业发展公司(以下简称宇丰公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服广西壮族自治区高级人民法院作出的(2018)桂民终786号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
赖楚衡申请再审称,(一)原判决认定基本事实缺乏证据证明。1.赵晓东对案涉商品房是否属其唯一住房负有证明责任。赵晓东是新疆乌鲁木齐市人,非北海户籍,不在北海工作和生活,不能仅凭查询其在北海市的不动产登记即认定案涉房屋属其唯一生活用住房,其购买案涉商品房属投资而非消费。2.案涉房屋2011年4月已登记在宇丰公司名下,赵晓东于2012年8月10日与宇丰公司签订《商品房买卖合同》购买时完全可以即时办理转移登记,但至2014年赖楚衡设立抵押权并至执行时,赵晓东仍然没有办理案涉商品房的所有权转移登记,不合情理。赵晓东怠于履行合同备案、过户登记,存在过错。(二)原判决适用法律错误。1.本案属执行异议之诉,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《建设工程优先受偿权批复》)仅适用于个案或基础法律关系相同的案件,本案应优先引用与该基础法律关系联系密切的实体法律。2.《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第一百七十条确立了物权优于债权的基本原则。《建设工程优先受偿权批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)属于下位法,不能否定上位法物权法所确立的抵押权优先原则。3.《执行异议和复议规定》第二十九条处分买受人请求排除执行的异议时,须同时满足商品房没有设立抵押权以及买受人符合该条列举情形且权利能够排除执行。因案涉商品房存在抵押权,赖楚衡行使的是担保物权,而非一般金钱债权,应当优先适用《执行异议和复议规定》第二十七条,而不是第二十九条。赖楚衡依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

 

 
本院经审查认为,(一)关于原判认定基本事实是否缺乏证据证明的问题。本院认为,《执行异议和复议规定》第二十九条规定之“买受人名下无其他用于居住的房屋”,应当理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。原判决在赵晓东能够证明于被执行房屋所在地的设区的市范围内没有其他用于居住的房屋,且无相反证据证明赵晓东于该市区或者更广范围内有其他用于居住的房屋的情况下,认定本案属于《执行异议和复议规定》规定之“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形,并不缺乏证据证明。
(二)关于原判决适用法律是否错误的问题。经查,原判决主要依照《执行异议和复议规定》第二十九条认定赵晓东对案涉房屋享有足以排除赖楚衡申请强制执行的民事权益。为了回应赖楚衡的诉请及理由,原判决结合《执行异议和复议规定》第二十九条的立法目的,对《建设工程优先受偿权批复》第一条、第二条,《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条的条文内容加以分析,由此论证《执行异议和复议规定》第二十九条所保护的作为消费者的买受人物权期待权为何能够对抗建设工程价款优先受偿权,且采用“举重以明轻”的法律解释方法推导得出消费者的买受人物权期待权优先于一般抵押权,即本案中赵晓东作为消费者买受人享有足以排除赖楚衡一般抵押权强制执行的民事权益,适用法律并无不当。至于赵晓东对于房屋未办理过户登记是否具有过错的问题,并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的适用条件,原判决未予采纳赖楚衡此项抗辩主张依据充分,并无不当。赖楚衡的该项再审申请事由亦不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
驳回赖楚衡的再审申请。
 
审   判   长  张颖新
审   判   员  江显和
审   判   员  肖 芳
二〇一九年十月三十日
 
法 官 助 理    孙   茜
书   记   员    王天津