疫情影响经营,商业房屋承租人可否解除租赁合

2020-02-09 12:01 admin
律师咨询,新冠疫情下商业房产租赁十个重点关注问题,疫情影响经营,商业房屋承租人可否解除租赁合同?政府部门据此对商场等人员密集场所采取了临时关闭公共场所、停业等管制措施,并限制人员流动(以下简称“防疫管制”)。由此造成了商场停业等状况,造成租赁合同的履行受阻。

  庚子鼠年,为防止新型冠状病毒肺炎疫情蔓延,政府采取了严格的管制措施。各省级政府依据国务院《突发公共卫生事件应急条例》《国家突发公共卫生事件应急预案》制定本省级行政区域的突发公共卫生事件应急预案,启动了突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应。

  政府部门据此对商场等人员密集场所采取了临时关闭公共场所、停业等管制措施,并限制人员流动(以下简称“防疫管制”)。由此造成了商场停业等状况,造成租赁合同的履行受阻。因为疫情影响经营,商业房屋承租人可否解除租赁合同?商业房屋承租人能否以疫情影响经营为由,直接拒付租金?商业房屋租赁如何进行租金减免?等一系列问题不仅困扰着承租的商户还困扰着出租的业主。律师事务所律师整理汇总新冠疫情下商业房产租赁十个重点关注问题,一起来了解一下吧!

  问

  应对疫情的政府管制算不算不可抗力?

  答

  不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此次疫情导致的防疫管制的具体实施随疾病的发生、发展亦具备合同双方不能预见、不能避免且不能克服的特点,并且政府管制行为导致了商场无法经营、商铺无法开业,符合不可抗力的上述实体要件。因此次疫情导致的防疫管制可以构成法定的不可抗力。

  相关规定

  《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

  《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定:“本法所称的“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

  《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

  问

  因为疫情影响经营,商业房屋承租人可否解除租赁合同?

  答

  如果不可抗力导致不能实现合同目的可以要求解除合同,依据合同法规定进行责任分担。对于此次疫情的防疫管制是否能够导致租赁合同目的无法实现,应根据防疫管制的持续期限是否足以导致合同目的无法实现来判断是否有解除合同的权利。

  相关规定

  《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

  问

  商业房屋承租人能否以疫情影响经营为由,直接拒付租金?

  答

  承租人不能直接拒付租金。

  租赁合同为双务合同,出租人已将符合合同约定的房屋交付承租人使用并在租赁期间保持房屋符合合同约定的使用目的时,承租人应按合同的约定向出租人交付租金。在合同没有明确约定租金减免且出租人并未违反租赁合同约定义务的情形下,承租人并不享有履行抗辩权,不能直接拒付租金。

  相关规定

  《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”

  第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

  第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”

  第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。”

  问

  承租人以疫情为由拖欠租金不给,是否构成违约?出租人可否直接解除租赁合同?

  答

  承租人确因疫情防控和治疗需要而被采取强制隔离,无法按时足额支付租赁价款的,对承租人而言也具有不能预见、不能避免并不能克服的特点,属于不可抗力因素,因此承租人不构成违约,出租人无权据此单方解除租赁合同。如无不可抗力等因素,承租人恶意迟延履行租金支付义务,经出租人催收且经过合理宽限期后仍继续拖欠租金的,出租人有权单方通知承租人解除双方租赁合同。

  相关规定

  《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”

  问

  商业房屋租赁如何进行租金减免?

  答

  合同有约定从约定,合同无约定需双方协商。

  民商事领域遵循“意思自治”原则。对于该问题,(1)如果租赁合同对发生不可抗力时的租金减免有明确约定的,应按照合同约定的方式减免租金。(2)未明确约定的,双方可以根据防疫管制的具体期限及程度,对租金减免进行协商,协商一致后可以签署补充协议。

  相关规定

  《中华人民共和国合同法》第七十七条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”

  问

  承租人申请租金减免可以依据哪些理由?

  答

  如果租赁合同有明确约定减免租金情形,可依约要求出租人减免租金。如未约定,可以主张疫情或政府管制属于不可抗力、情形变更,依据公平原则与出租人协商减免租金。至于疫情影响,是适用不可抗力还是情势变更,应根据个案的基本事实情况,结合政府部门疫情防控具体措施与法律适用加以分析和处理。

  参考案例

  【案号:(2007)鄂民四终字第47号】;【案号:(2018)晋04民终2272号】;【案号:(2018)鲁06民终268号】;【案号:(2004)沪二中民二(民)终字第354号】;【案例案号:(2008)绍中民一终字第143号】。

  问

  联营模式下,承租人停业是否构成对租赁合同违约?

  答

  联营租赁的承租人出于安全或者营业成本的考虑,主动停业,而《租赁合同》又约定未经出租人的同意承租人不得擅自停业,应依据实际情况判定承租人是否构成违约。承租人因政府管制、员工被隔离或交通影响等因素造成的履行不能,不构成违约。

  相关规定

  《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

  《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定:“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。”

  《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”

  问

  疫情造成无法经营,租赁合同双方如何相互通知?

  答

  因防疫管制而无法经营的出租人、承租人双方,均应对防疫管制的情况及时相互沟通:大型商场的经营者可以媒体公告、商场张贴告示的方式统一告知承租人;零散商铺的出租人、承租人可以通过微信、短信、邮件等方式告知对方,以便双方均可以提前采取相关措施,比如出租人及时采取额外的管理措施,承租人及时处理商铺内不宜长期存放的物品、员工迟延回店等,以减轻因此可能造成的损失。

  相关规定

  《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”

  问

  承租人如何证明不可抗力?

  答

  因此次疫情已上升为全国性的公共卫生突发事件,国内全部省级行政区都启动了突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应,各级政府也就具体的管控措施发布了书面的公告,出租人、承租人都应注意收集商铺所在地政府发布的相关公告,作为不可抗力的证明。根据武汉市贸促会消息,2020年2月3日,作为中国贸促会授权的地方签证机构,武汉市贸促会为本地企业紧急开出了全省首批8份“不可抗力证明”。除上述公告外,出租人、承租人还可要求对方所在地有关部门开具“不可抗力证明”。

  问

  承租人和出租人就租金减免无法达成一致如何处理?

  答

  如果租赁双方对于减免租金无法达成一致意见,在疫情获得控制后,应及时通过司法等途径主张权利,但应当注意租赁合同诉讼时效期限为三年。

  相关规定

  《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”

来源:房产与法律

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